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El origen del Fraude Inmobiliario

Updated: Nov 13, 2019

Durante mucho tiempo la compraventa en nuestro país era sinónimo de caballerosidad, actividad donde se empeñaba la palabra y eso representaba el mayor tesoro de un ciudadano. Ofrecer su palabra era poner a prueba su honor.


La buena fe con la que los negocios se cerraban reflejaba la enorme confianza que los compradores depositaban en los vendedores. Sin embargo, esta confianza en algunas ocasiones era quebrantada por malos personajes y por tal motivo fue necesario crear contratos, asociaciones y reglamentaciones que sirvieron de guía para crear certidumbre legal sobre los compromisos acordados.


Los contratos tradicionales y los procedimientos de cambio de propiedad en temas inmobiliarios que se utilizan en México (y en muchos otros paises de latinoamérica) han sido rebasados por el ingenio perverso de muchos defraudadores.


Hoy es común escuchar o leer en las noticias de nuevas modalidades de fraude:


  • Inmobiliarias fantasma que simulan operaciones de venta y que, así como son creadas de la noche a la mañana, desaparecen despues de colectar anticipos por propiedades inexistente.

  • Casas o departamentos que son vendidos de forma simultánea a diversos compradores quienes confiados entregan anticipos a un supuesto vendedor (a veces el mismo dueño) con la falsa creencia de que un contrato firmado les permitirá recuperar su dinero.

  • Dueños malintencionados que tienen terrenos o propiedades que se encuentran en disputa y de los cuales no tienen plena posesión legal reciben ingresos porque el comprador entrega apartados monetarios con la falsa idea de que el problema se resolverá al llegar a la Notaría.

  • La clásica entrega de anticipos de renta para que no te ganen el inmueble ya que el monto mensual es una ganga y donde el único beneficiado es el supuesto arrendador que la única posesión que tiene sobre la propiedad es una llave (robada).

Aunque muchos “expertos” del sector se escudan en los “contratos blindados” lo cierto es que ningún contrato en papel tiene la capacidad de ejecutar la devolución del dinero de forma automática. Estos contratos son únicamente un boleto para inciar una demanda, que por lo general, cuesta tiempo, dinero y esfuerzo ejercerla.




Pero no todo está perdido, al parecer nuestro vecino del norte ha encontrado (y desde hace décadas) la solución a este tipo de contratiempos: “El Escrow”


El escrow es un modelo legal y financiero que permite custodiar el dinero del comprador mientras el proceso legal se lleva a cabo con Notario y Registro Público de Propiedad.


Al depositar el dinero de la compraventa en una cuenta custodiada, es decir, en posesión de un tercero, el comprador no tiene la opción de retirarse y si lo hace antes de culminar el proceso legal puede ser penalizado económicamente. En términos sencillos: el comprador que no cumpla su palabra es castigado con cierta cantidad de dinero. De esa forma las ofertas de compra falsa se eliminan dandole certidumbre al vendedor y confirmándole que tiene un comprador serio y comprometido.


De igual forma el vendedor debe cumplir su parte del trato y debe iniciar el proceso legal que permite transferir la propiedad del inmueble al futuro dueño. Si en el proceso de revisión legal hay inconsistencias, disputas no solucionadas, gravámenes, información falsa o la titularidad no le corresponde, el dinero del comprador está a salvo y vuelve a su origen.


Con este simple pero poderoso procedimiento es que las operaciones inmobiliarias ocurren todos los días en el Estados Unidos. Los compradores confían en el proceso claro y los pasos bien definidos de cómo y cuándo debe realizarse una compraventa.


Para México, existen algunas soluciones que simulan los modelos Escrow, aquí existen los llamados Fideicomisos que, en escencia, cumplen las mismas condiciones y ventajas que el Escrow pero son costosos, lentos, burocráticos y poco inclusivos para el sector popular, ya que son mecanismos ampliamente usados en proyectos grandes donde múltiples participantes y grandes cantidades de dinero están en juego: Desarrollo Inmobiliario, Fibras, Administración de riqueza, etc.


Explicar y habilitar un fideicomiso para la compra de un inmueble residencial de clase media o baja no es algo que las entidades fiduciarias tengan en mente. Justo por esta problemática y entorno es que deben existir plataformas que ofrezcan un modelo Escrow y que sean la respuesta para que compradores (simples mortales) puedanos acceder a mecanismos de protección y exista certidumbre sobre la compra inmobiliaria.



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