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El camino de la tokenización inmobiliaria


"Un día vamos a comprar y vender propiedades tokenizadas en un mercado público sin intermediarios y de forma digital" Este es uno de los comentarios más comunes por los que se aboga cuando se habla de tecnología Blockchain y de tokenización inmobiliaria pero, ¿Qué tan posible es ese futuro y qué tipo de problemas encontraremos para llegar a esa meta? En este artículo abordaré las peculiaridades de un sector inmobiliario que está fuertemente anclado a procesos físicos y las posibilidades que ofrece un mundo digital que evoluciona rápidamente. Mencionaré los problemas a los que nos enfrentaremos y sobretodo las posibles soluciones que encontraremos para cumplir la frase con la que abro esta publicación.

Registros de Propiedad

Antes de comenzar debemos tener muy claro los aspectos que involucran la compra, venta y tenencia de las propiedades inmobiliarias, ya que, para entender el futuro debemos entender como funciona el sector en la actualidad.


En muchos países y en particular en México, para comprobar que una persona es dueña de un bien inmueble (casa, terreno, oficina, etc) debe tener algo llamado Título de Propiedad que es emitido por una entidad gubernamental denominada Registro Público de Propiedad. El Registro Público de Propiedad es, de forma muy simple, un inmenso libro contable donde se anotan cada uno de los inmuebles, sus ubicaciones, caracteristicas y obviamente los dueños actuales. Como su nombre lo indica (Público) significa que cualquier persona puede comprobar quien es el dueño de cada una de las propiedades listadas.


Para que una propiedad pueda cambiar de dueño y pueda asentarse correctamente en este inmenso registro se necesita de un intermediario denominado Notario Público quien tiene la autorización gubernamental para poder atestiguar y validar el acto de traslación de dominio de un inmueble de un dueño anterior a uno nuevo. En algunas propiedades pueden existir algunas excepciones en las que no son necesarios los servicios de un Notario Público (cesión de derechos en terrenos ejidales), sin embargo, para la mayoría de las propiedades inscritas en el Registro Público de la propiedad, los servicios notariales son obligatorios porque así lo marca la ley. Los Notarios Públicos que testifican el cambio de dueño de un inmueble utilizan La Escritura Pública que es un instrumento notarial por el cual se deja constancia de un contrato o acto jurídico. Es decir, la escritura pública es un documento a través del cual un notario certifica un acontecimiento, por ejemplo, la firma de un contrato. Es posible tener Escrituras Públicas y no tener Título de Propiedad porque los actos notariales por si sólos no hacen que el Registro Público de la Propiedad tenga actualizado el último cambio de propietario. Por eso es tan importante la inscripción del cambio de propietario que deben realizar los Notarios ante el organismo gubernamental. Y es la razón por la que a veces los procesos de obtener comprobantes finales de propiedad se tomen un buen tiempo.




Glosario

Para entender el concepto de tokenización me parece que hay que entender distintos conceptos y significados con el fin de que no existan dudas sobre su interpretación.

Token Es un objeto físico o digital que tiene valor en cierto contexto o para determinada comunidad, aunque su propia materialidad no contenga ese valor en sí. Las fichas de casino, por ejemplo, son solo pedazos de plástico de distintos colores, pero representan cantidades de dinero y sólo son válidos dentro de los límites físicos y legales del lúdico negocio.


Criptomoneda Una criptomoneda es un elemento digital de intercambio que utiliza criptografía para asegurar las transacciones, controlar la creación de unidades adicionales y verificar la transferencia de activos usando un conjunto de tecnologías en una red Blockchain.

La Blockchain más importante es la red de Bitcoin. Bitcoin es la red y la criptomoneda es el bitcoin (note la diferencia entre la mayñuscula y minúscula, B y b) Blockchain Es un conjunto de tecnologías que permiten llevar un registro seguro, descentralizado, sincronizado y distribuido de las operaciones digitales, sin necesidad de la intermediación de terceros. Existen distintas redes Blockchain con distintos mecanismos de protección, consenso y participación pero la mayoría sigue la regla de encadenamiento de bloques y registro inmutable de transacciones que hace que atacar una red Blockchain sea más costoso que ayudarla.


Diferencia entre Criptomoneda y Token

La principal diferencia entre un token y una criptomoneda es que las criptomonedas utilizan su propia red Blockchain, mientras que los tokens utilizan la red de otra criptomoneda para operar. Un ejemplo son los tokens creados en el estándar ERC 20 que utilizan la red de Ethereum. Ether es la criptomoneda nativa de la red Ethereum y dentro de esta red pueden crearse tokens que utilizan la infraestructura de la Blockchain principal.

Tokenizacion inmobiliaria. Es la forma en que cualquier activo inmobiliario del mundo real se digitaliza y puede ser representado por uno o varios tokens. NFT (Non Fungible Token)

Un NFT es un activo digital No Fungible, lo que significa que son piezas únicas con caracteristicas y valor distinto uno de otro. Para ejemplificar la Fungibilidad tenemos los billetes de dinero, aunque cada billete tiene un número de serie distinto el valor es el mismo para todos los billetes de 1 dólar, cualquier billete de la misma denomiación puede ser reemplazado por otro de igual denominación.


Un activo No fungible puede ser una obra de arte, ya que por sus características no hay otra pieza igual, del mismo valor o de las mismas condiciones. No hay otra igual. Es común ver que los NFT´s representan objetos del mundo real como arte, música, elementos del juego, videos, boletos, membresías e incluso documentos legales. Son elementos únicos con valores únicos.

Con estos breves conceptos podremos entender los pasos que debemos seguir para lograr la verdadera meta de comprar, vender o trasladar propiedad de inmuebles de manera digital y sin intermediarios.



Las preguntas de la Digitalización


Antes de meternos de lleno al proceso futurístico que supone la tokenización inmobiliaria vayamos a lo más apremiante y eso es cambiar el concepto físico por el digital.


En la mayoría de los Registros Públicos de Propiedad la información es física, es decir, hay copias en papel que acreditan al dueño de una propiedad.

Lograr que los organismos gubernamentales cambien sus procesos físicos a mecanismos digitales no es una tarea ni fácil ni rápida. Pero suponiendo que el proceso digital para que las Escrituras y los Titulos de Propiedad sean 100% digitales y que de repente un día se autoricen la gestión y almacenamiento de documentos digitales de propiedad surgen algunas preguntas que seguramente las autoridades y hasta los usuarios debemos hacernos.

¿En que tipo de almacenamiento deberán ser resguardados los millones de documentos que se van a digitalizar? ¿Serán acaso servidores de almacenamiento en la nube?

¿Amazon, Google o alguna compañia nacional o extranjera?


O bien, ¿Seguirán utilizandose equipos propios y administrados por el organismo gubernamental?

¿Quienes tendrán acceso a esa información?

¿Estará encriptada?

¿Quienes son las personas que custodien las llaves de desencripción?

¿Si hay un software que realiza la encripción y desencripción que tipo de credenciales y certificaciones debe cumplir la compañia que provee ese software?


Alguno de ustedes seguramente ya respondió en su cabeza: Pues para evitar los procesos cetralizados pdriamos usar servicios soportados con Blockchain, donde soluciones como IPFS (InterPlanetary File System) pueden resguardar información descentralizada y distribuida. A simple vista puede ser una gran solución, sin embargo, existen barreras legales que podrían impedir el uso de este tipo de tecnologías y que obligan a identificar quienes son los responsables de esos archivos y de esa información. El modelo que tenemos con el Registro Público de Propiedad permite delegar responsabilidades y tener muy claro quienes son las personas que serán ligadas a escrutinio en caso de una fuga, falla o discrepancia en los registros.

Así que, sin adelantarnos en la descentralización del almacenamiento, me parece que la digitalización de la información no es un tema menor y que, aún hoy, se avanza poco. La razón principal me parece que no tiene que ver con la capacidad tecnológica sino con las costumbres y la sociedad. Digitalizar procesos y documentos también supone que los ciudadanos seamos capaces de conservar archivos digitales, firmar de forma electrónica y hasta entender todos los procesos online. No es fácil para quien no entiende de tecnología.

Observemos a nuestros vecinos de la tercera edad, incluso veamos a jovenes que nunca han tenido acceso a una computadora o a Internet.

El tema social siempre será una barrera que debemos considerar.




La Escritura Digital

En estricto sentido, la Escritura Pública es un Token. (objeto físico o digital que tiene valor en cierto contexto o para determinada comunidad, aunque su propia materialidad no contenga ese valor en sí)

Ese paquete de papeles que nos entregan en la Notaría es nuestro Token, es una representación física e incluso las podemos ceder a una entidad financiera con el fin de recibir un préstamo (hipoteca), sin embargo, el problema que queremos resolver de forma inmediata es que utilizar un token físico se vuelve impráctico y por ende la tendencia es poder utilizar tokens digitales.

Además, muchos sabemos que la mayoría de los documentos físicos pueden llegar a ser falsificables. Y con la idea de comenzar a usar un token de propiedad digital me parece que debemos observar lo que ocurre en otras latitudes.

En algunos países como Colombia ya se realizan operaciones de forma online.

Las Escrituras Inmobiliarias Digitales son una realizad con ayuda del gremio Notarial Colombiano y así lo platicaba en una Entrevista con Goethny Fernanda García Flórez Superintendente de Notariado y Registro en Colombia En la charla, me quedó muy claro que el proceso se realiza de forma online, se firman acuerdos y contratos sin papel y todo con firmas digitales de manera remota. Al final se emiten docuemntos digitales y eso es un gran paso en el sector inmobiliario en Colombia.


Es claro que, si existe disposición gubernamental, las operaciones digitales de inmuebles pueden ser posibles, pero ¿Una Escritura Digital es el Token que buscamos? Aunque la agilidad y rapidez en los trámites al usar una escritura digital ya son muy buenos en el caso de Colombia, me parece que aún nos hace falta llegar al siguiente escalón tecnológico que permita disminuir los costos notariales y ofrecer mayor seguridad en las transacciones y por eso es que para fines de este artículo nos enfocaremos en los tokens que son creados en redes Blockchain y que permiten representar valor inmobiliario de forma digital.

¿Porque queremos Tokenizar?

Aunque parece obvio, cada persona o empresa tiene un objetivo distinto al momento de hablar de tokenización y también es importante hacer estas diferencias que me parecen cruciales:

Seguridad

Para algunos, tokenizar es sinónimo de certidumbre ya que gracias a la utilización de la criptografía y del uso de redes Blockchain se pueden verificar que las transacciones son válidas y no hay falsificación. Algunas operaciones de compraventa o de herencia quedan en duda por que la documentación fisica ha sido alterada o incluso han existido autoridades, fedatarios o testigos que han falsificado voluntades. El caso más común es la apropiación de inmuebles que no tienen dueño identificable y que gracias al soborno de autoridades lográn modificar Registros Públicos en su favor.

Los principales entusiastas de estos mecanismos pueden ser organismos gubernamentales, despachos legales e incluso el mismo gremio notarial que puede encontrar en la tokenización un mecanismo para agilizar su actividad y alcanzar a una mayor cantidad de clientes de forma digital ya que antes sólo hubieran podido atenderlos de forma física.

Capitalización Para otros, la tokenización permite obtener fondos para proyectos de construcción y desarrollo inmobiliario.

La emisión de Tokens ligados a la propiedad puede realizarse en porciones, como si por cada participación monetaria pudieras entregar un pedazo de propiedad.


Un ejemplo muy claro está en la tokenización de los certificados de participación inmobiliaria que podrían permitir levantar fondos de forma más rápida, más barata y de forma global. Tokenizar permite que inversionistas que se encuentran en otras latitudes accedan a sus proyectos con menos barreras financieras, con agilidad y con certeza jurídica. Desarrolladores Inmobiliarios, Constructoras, Fibras y Entidades Financieras podrían disminuir sus costos operativos al tener un mecanismo digital que pueda ligar propiedad digital con certificados de inversión "tokenizados"


Copropiedad y Crowdfunding Imaginemos una gran familia donde varios hermanos son dueños de un edificio de departamentos y uno de ellos desea vender su parte pero sin que los demás hermanos necesiten firmar la venta o pedirles su autorización. La tokenización permitiría pulverizar la propiedad en tokens y la venta de una porción puede hacerse de forma fácil y eficiente sin molestar a los demás dueños. Hacer una inversión inmobiliaria con el capital de distintos inversionistas puede ser más ágil si cada inversionista pudiera comprar un determinado número de tokens. Al finalizar la inversión cada tenedor de tokens podría revender su participación y el proceso de cambio de dueño sería tan ágil como firmar en digital y ceder los derechos sobre el token emitido. Nuevos Modelos de Negocio

Las hipotecas son una de las más complicadas actividades financieras que hay en el sector inmobiliario y la complicacion depende en gran medida de los procesos lentos que hoy suceden de manera fisica. Al tener tokens que son puestos en garantía de forma digital, los prestamistas pueden acceder a un mecanismo más líquido y digital donde poder ejecutar pagos pendientes.




Las paredes por derrumbar

Ahora que entendemos que siginifica tokenizar inmuebles y las razones que cada persona busca con este proceso hay que evaluar si es necesario hacerlo y en que casos encontraremos barreras culturales, financieras o legales.

Privacidad El primer tema que me hace ruido cuando se habla de tokenización inmobiliaria tiene que ver con la privacidad. Aunque desde el inicio mencionamos los conceptos de Criptomomeda, Token y Blockchain, tenemos que mencionar que la privacidad es un tema inherente a esta tecnología.

Si bien es cierto que todo registro en la Blockchain es inmutable y sabremos siempre de donde viene la transacción y no hay nada oculto. Debemos entender que todas las transacciones ocurren de forma Anónima, (pseudo-anónima para los puristas) pero en estricto sentido, utilizar un token en una red Blockchain permite que nadie ponga su nombre y apellido en la red y en vez de eso sólo se registra la wallet que se involucra en la operación. La utilización de un token permite a los usuarios trasaccionar de forma anónima y segura. Quienes utilizamos tokens queremos las ventajas de privacidad que ofrece este tipo de tecnología.

Lavado de Dinero En muchos países existe una regulación en contra del Lavado de Dinero y eso significa que algunas operaciones financieras requieren obtener datos de los usuarios que compran o venden algunos activos. Los inmuebles son suceptibles de tener operaciones de Lavado de Dinero y por esa razón quienes compran o venden estos activos deben, en muchos casos, reportar la procedencia de los recursos con que se compran esos activos inmobiliarios y por consecuencia también deberán compartir su identidad. Asi que, querer utilizar un token de Blockchain que inherentemente ayuda a tener la mayor privacidad posible y utilizarlo en una industria que demanda Nombre y Apellido para gran parte de las transacciones me parece contradictorio.


Pero quitemos mi opinión y continuemos con la inciativa. Supongamos que el token no es anónimo y que se tiene perfectamente identificado al tenedor del token a través de un debido proceso de KYC (Know your customer) lancemos estos tokens y comercializamos cada uno de ellos por el valor proporcional que le ofrece un bien inmueble.


¿Qué ventajas prácticas y financieras existen contra los certificados digitales que tienen sustento legal en los sistemas actuales? Mientras los gobiernos no hagan los primeros pasos por digitalizar los titulos de propiedad y podamos programar ciertas acciones legales sobre esos documentos electrónicos me parece que la idea de tokenizar propiedades aún no está cerca.


Activo Físico y Centralizado

A diferencia de las criptomonedas o las obras de arte digital (NFT´s), los inmuebles son los activos más tangibles que pueden existir y estan cimentados sobre la tierra que administran los gobiernos, es decir, es facultad única del gobierno delimitar los derechos y obligaciones que cada pedazo de tierra puede tener. Los gobiernos incluso pueden, con el tiempo, cambiar los derechos y obligaciones sobre las tierras donde las propiedades se han edificado. Aunque pudieramos representar valor digital inmobiliario gracias al uso de los tokens, vamos a depender de las regulaciones en el mundo fisico.

Para los que buscamos mecanismos tecnológicos que eviten la censura, esta es, sin duda, la mayor preocupación al utilizar Blockchain en proyectos de descentralización para el mundo físico. Para mi, es claro que utilizar un Token Inmobiliario para evitar la censura es una mala idea.



Posibles Alternativas

Aunque Tokenizar el inmueble desde el Título de Propiedad no sucede aún de forma directa hay mecanismos que permiten transmitir la misma sensación de propiedad pero con algunas diferencias legales.

Tokenizar las acciones empresariales

Una solución muy común es que los inmuebles son adquiridos por una empresa y lo que se tokeniza son las acciones de la empresa. De esta forma el usuario que compra tokens inmobiliarios no está comprando directamente una porción del título de propiedad sino participación accionaria dentro de la entidad que es la dueña del inmueble.


Tokenizar los certificados fiduciarios

Otra interesante propuesta es la de tokenizar certificados que emite una entidad financiera dentro de un fideicomiso. Esto supone que un tercero en confianza y que además tiene una sólida reputación legal se vuelve custodio momentanea del inmueble.


Tokenizar los pagarés

Otra alternativa suele ser la de emitir tokens ligados a pagarés que una empresa firma de forma digital y que pueden ser exigibles y demandables ante las autoridades. Una empresa puede emitir documentos legales que comprometen deuda a cambio de una participación en proyectos inmobiliarios.


Todas estas propuestas son viables y tienen fundamentos legales válidos para funcionar.

Algo interesante a notar es que la necesidad de utilizar un testigo notarial se elimina porque la tecnología se vuelve en el Notario, en mi opinión, el Notario Digital es la Blockchain que juega el papel de testigo y fedatario, a un costo mínimo, con mayor ágilidad, sin riesgo de extorsión y libre de sesgo.


Registro Público Capa 2

En las alternativas de tokenización mostradas vemos que las empresas se están volviendo los medios para operar transacciones inmobiliarias más eficientes. Si somos observadores, estos modelos ya existían con las FIBRAS (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) es decir, los inmuebles se registran públicamente ante el gobierno con un dueño que es el Fideicomiso pero la inversión pública es osible con usuarios que participan en sus proyectos a través de un mercado de compra y venta de certificados (Bolsa de Valores). En otras palabras, la capa 1 es donde ocurre el registro gubernamental que tiene muchas limitaciones legales, prácticas y tecnológicas, pero en la capa 2 están las empresas que registran de forma independiente a sus usuarios. Ya sea usando los mecanismos de FIBRAS o los modelos tokenizados estamos presenciando un Registro de Propiedad en segunda capa que para muchos es nuevo y que para otros es un paso que ya existe pero que se busca "blockcheinizar" Crear una FIBRA requiere una inversión considerable de conocimiento, capital humano y economico. Así que la tokenización inmobiliaria podría resolver, en parte, muchos de los costos administrativos de estas FIBRAS y permitir la creación de nuevos competidores que utilizan nversionistas privados y mercados alternativos de compra y venta de certificados (Exchanges Crypto).

Si lo simplificamos, la tokenización inmobiliaria es como crear FIBRAS privadas que puedan comercializarse en un mundo ligado a crypto.

Riesgos de la Tokenización

En todo nuevo proceso tecnológico existen riesgos que siempre debemos considerar y para el efecto de tokenizar inmuebles veo algunos que deben comentarse: -Pérdida del token. Si utilizamos el sentido estricto de titularidad de activos digitales donde "sin tus llaves no accedes a tu token", me parece que perder el control a tu wallet significa perder la posibilidad de reclamar tu activo y por ende tu posesión física.


Algnos mencionarán que pueden existir wallets no custodiales, es decir, que un tercero nos ayude conla custodia y en ese caso ¿Qué ventaja tiene tokenizar algo, cualquiera que esto sea, si de todos modos vamos a delegar la responsabilidad a otro? Es como querer utilizar bitcoin en nuestra vida pero dejarselo al banco para que lo guarde.

-Dependencia de Red. En muchos casos es bien sabido que algunas de las redes descentralizadas que se utilizan para tokenizar algunos activos han sufrido cuellos de botella, ya sea porque las tarifas para el registro de transacciones se incremente de forma rídicula (Caso de Ethereum y su gas fee) o bien porque las redas quedan fuera de operación por días (Caso de Solana). Tener un alto costo en una transacción o no poder hacer ninguna transacción en días puede ahuyentar a cualquiera.

-Liquidez Ilusoria. Aunque hablar de tokenizar al sector inmobiliario suena futurístico y muy adelantado lo cierto es que los tokens que representan inmuebles son igual de complicados de liquidar como las hipotecas vencidas o las cesiones de derecho litigioso. No vas a poder tomar posesión de un inmueble hasta que la estructiçura legal del país te permita hacerlo. Un token inmobiliario que represnete el valor de un inmueble puede no ser líquido hasta que el inmueble que representa pueda ser liquidado, es decir, vendido.


-Estafas. Hablar de inversión digital es también entender que pueden surgir charlatanes y empresas fantasmas con proyectos ficticios que solo tienen el proposito de robar. Es común encontrar muchos proyectos que te ofrecerán tokens a cambio de inversión inmobiliaria en paraísos y que deslumbran con su estrategia de marketing. Hay que tener cuidado siempre, porque aunque consigas un token que represente deuda, certificado fiduciaro o participación acconaria, la posibilidad de fraude siempre es latente.


Aún no hay un sólo gobierno que te emita un token que represente titularidad directa sobre inmuebles.



Conclusiones


En este artículo expongo algunos de los conceptos, mecanismos, riesgos y posibilidades al rededor de la idea de digitalizar la titularidad de los inmuebles, sin embargo me parece que aún estamos en una etapa muy temprana del desarrollo de nuevas soluciones. Estoy confiado en que en la medida en que los gobiernos aprendan conceptos tecnológicos podremos todos, como ciudadanos, mejorar la forma en que compramos, vendemos y adinistramos propiedades. Sin duda, el futuro se ve prometedor y les aseguro que las primeras cosas que veremos, además de dinero desentralizado serán personas que van a cuestionar la forma en que los gobiernos llevan los registros que son de todos nosotros.

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